Польское ЖКХ: wspólnota и spółdzielnia

18 апреля 2016
1 799

В прошлой статье мы разбирались как приобрести свою квартиру в Польше и нужно ли для этого специальное разрешение Министерства Внутренних дел и Администрации РП. Сегодня же подробнее присмотримся к польской системе ЖКХ и посчитаем расходы связанные с наличием собственной квартиры.

Итак, любое жилье, купленное в Польше, чаще всего является частью товарищества собственников жилья, часто известного как кондоминиум (Wspólnota Mieszkaniowa — WM) или же жилищного кооператива (Spółdzielnia Mieszkaniowa — SM). WM обычно организуются во время постройки новых домов девелопером, тогда как дома, которые состоят в SM, это — прежде всего недвижимость, построенная государством во времена Польской Народной Республики, а в особенности большие панельные дома.

После 1989 года жители таких домов, которым жилье предоставляла социалистическая Польша, получили право выкупа квартиры за 1/3 рыночной цены. Но многие продолжают жить в квартирах, которые формально принадлежат не им, а — жилищному кооперативу . По статистике Eurostat на 100 квартир в Польше, только 69 принадлежат проживающим там собственникам.

Поэтому если вы примете решение купить квартиру в одном из панельных домов, то проживая там нужно будет вносить плату за аренду земли государству. В польском праве это называется „użytkowanie wieczyste” — право пользоваться землей в течение 99 лет, так как участок, на котором построен дом, все еще принадлежит городу или гмине.

Приобретая квартиру в одном из новых домов, вы столкнетесь с другой ситуацией: земля, на которой он построен, будет принадлежать созданной WM, следовательно, плату за землю нужно будет совершать в пользу этой организации.

Стоит однако заметить, что SM, как и WM — это прежде всего юридические лица, которые теоретически могут финансировать строительство нового жилья, особенно это касается жилищных кооперативов (SM), которые часто располагают куда бо́льшим бюджетом, чем WM. Так что не факт, что новое построенное жилье будет автоматически частью кондоминиума (WM).

Главное отличие состоит в том, что товарищества WM обычно куда меньше по размеру — один-два дома, а количество жителей редко когда превышает 100-200 человек. В связи с чем каждый, купивший квартиру в доме WM, получает право голоса и имеет возможность принимать решение о ремотных работах, вопросах управления и так далее.

В кооперативы SM может входить целый ряд домов с численностью проживающих в несколько тысяч человек. В этом случае один конкретный человек имеет довольно скромное влияние и чаще всего не имеет даже права голоса, без оплаты специального взноса. SM часто непопулярны, так как довольно сложно сменить управляющих по причине бóльшей бюрократии и расширенного административного аппарата.

Размер месячной квартплаты в WM устанавливается обычно раз в год на собрании, в зависимости от нужд дома. Как правило, оплата за квартиру в WM значительно ниже чем в SM и составляет 100-200 PLN. Тогда как в больших SM, где решение о величине административных оплат принимает администрация, плата может достигать 500-600 PLN в месяц.

Покупка квартиры в Польше
Жилые дома на побережье в Гдыне

Ремонты квартир, балконов и другие решения

Особое внимание следует обратить на такие моменты, как застекление балкона, которое по каким-то причинам довольно популярно в странах бывшего СССР, сноса стен в квартире и других решений, которые в Украине или России часто проводятся без согласования с соответствующими управлениями.

Если вы решили застеклить свой балкон, а ваша квартира находится, например, в кондоминиуме WM, то в большинстве случаев вам понадобится согласие 50%+ жителей дома, а в случае с маленькими WM — одобрение всех жильцов. Кроме того, ваш запрос будет отправлен на согласование в Отделение Архитектуры и Строительства вашей дзельницы (района) или другого локального органа гмины.

Тоже самое касается установки новых бронированных дверей или других изменений, которые могут эстетически повлиять на то, как выглядит лестничная площадка в вашем доме — нужно обязательно проинформировать администрацию WM или SM, возможно потребуется собрать согласия жильцов на этаже и предоставить администратору план изменений, который вы хотите провести.

Вам следует знать, что поляки, особенно молодые и в новых районах, неодобрительно относятся к ремонтам, которые проводятся без консультации и могут повлиять на внешний вид дома или лестничной клетки. Поэтому они не преминут проинформировать о вашей «инициативе» Инспекторат Строительного Надзора (Inspektora Nadzoru Budowlanego), и вам придется не только разбирать все обратно, но и платить серьёзный штраф.

Типичные расходы на квартиру в Польше

Как мы уже указывали, czynsz или т.н. административные оплаты (opłaty administracyjne) могут варьироваться, в зависимости от конкретной wspólnoty или spółdzielni. Часто в стоимость административной оплаты за квартиру может входить отопления и вода, и дополнительно вы заплатите только если превысите лимит, который предусмотрен договором с кооперативом или товариществом.

Как правило в Польше вы совершаете коммунальные платежи наперед, оплачивая форму залога (zaliczka), а после проверки счетчиков и расчета фактического использования вами услуг происходит т.н. «выравнивание» (wyrównanie), и компания-поставщик услуг производит с вами взаиморасчеты.

По-польски это называется nadpłata — возвращение части средств, которые вы уже заплатили, но не потратили в полном объеме. Это может касаться как воды, так и электроэнергии, поэтому будьте внимательны: поставщик услуг может вначале высылать вам счета на бо́льшие суммы, например, из-за того, что жилец перед вами использовал бо́льшее количество воды или энергии.

Что это означает на практике: январь — вы получили счет за воду на 200 PLN и за электричество на 150 PLN. В марте администрация или поставщик услуг проверили счетчики, и оказалось, что вы использовали больше воды (на 250 PLN), чем они предусмотрели, но электричества потратили меньше (на 120 PLN). Следовательно, вы обязаны доплатить 50 PLN за воду, а за электричество 30 PLN вам вернут.

Дополнительно следует обратить внимание на такие расходы как:
— вывоз мусора (50-70 PLN, в зависимости от количества проживающих, величины квартиры и от того сортируете ли вы мусор);
Внимание: решение о раздельном сборе мусора принимают все жильцы товарищества или администрация кооператива, а не вы лично
— ремонтный фонд;
— интернет (цены на этот вид услуг доходят до 60-70 PLN в месяц);
— оплата паркинга,

Подземные паркинги в домах могут быть удобным местом для вашего авто, но также очень дорогим. Месячная стоимость аренды на них варьируется от 120 и до 500 PLN. Если вы купили парковочное место вместе с квартирой, то месячная оплата может быть небольшой (до 40-50 PLN) или вообще отсутствовать, но тогда перед покупкой квартиры нужно будет дополнительно выложить за такое место около 10.000 - 60.000 PLN.

Надеемся, что наш небольшой обзор и полезные советы помогут вам лучше понять, как устроено польское ЖКХ, и чем отличаются местные порядки от тех, к которым вы привыкли на родине. Желаем удачи!

Планируете переезд? Расскажем, как выбрать мобильного оператора, объясним, как снять квартиру в Варшаве и покажем без каких сайтов в Польше вам не обойтись.



Читайте также